秋日夜晚，吃过饭后，喝着茶，男男聚集在胡同口天南海北地聊天，这是老北京胡同生活气息的一面。
王女士和老伴居住在北京西单附近的一个院子中，房子是西城区的直管公房，10多平方米。今年，她和邻居们本来有一次离开这里住进楼房的机会，但她没有这么选。
9月下旬，王女士所在的街区启动直管公房申请式退租，实施主体为北京西城区一家国有企业。直管公房申请式退租俗称腾退，公示信息显示，申请式退租遵循“居民自愿”的原则，签约期满后即不再接受申请。
王女士介绍，腾退按租赁面积的1.33倍计算建筑面积，补偿按建筑面积计算，12.5万元/平方米，还有少量的折旧费用补偿。整体算下来，她居住的房子可以拿到170万元的补偿款。
选择腾退的居民，如果家庭名下没有住房，可以购买首创美澜湾的共有产权房，个人70%的产权，均价2.45万元/平方米，“我们算了一下，补偿款只能买套一居室，从核心区搬到六环，还得住小房子，那还不如这儿住着”。
据附近居民介绍，该片区签约腾退协议的居民不多，大部分人的理由和王女士类似；而搬走的居民，多是在其他地方还有房子。
目前，北京的直管公房腾退主要以东城区和西城区为主，北京市发改委公布的2022年重点领域推介项目，申请式退租项目有11个，西城区有9个，东城区有2个。
按照北京市政府工作要求，2023年开展2000户平房院落申请式退租。北京市住建委公布的信息显示，截至9月，北京共完成申请式退租1047户签约，其中西城区完成674户，东城区完成373户。
一位参与腾退工作的人士告诉经济观察网，申请式退租启动以来，共计完成5000多户签约，未来三年（2023-2025）将进一步加快推进速度。
2019年1月，按照北京市政府办印发的《关于加强直管公房管理的意见》，北京市住建委下发了《通知》。
根据通知要求，历史文化街区平房直管公房管理，首先要确定实施主体，区管理部门与实施主体签订协议，约定工作范围、违约责任及退出机制等条款。实施主体变更需要主管部门同意。
其次，区主管部门集合标准和保护规划实施、财政预算、安置房源等情况，制定腾退和恢复性修建方案，报区政府批准后向社会公布。
第三，直管公租房承租人向实施主体申请腾退，双方签订退租、补偿等协议；承租人交回房屋使用权后，实施主体在规定时间内发放补偿金额；而后根据意愿和需要选择安置方式，安置方式有公房换租、公租房或购买共有产权房。
第四，房屋腾退收回后，实施主体根据要求制定恢复性修复方案，方案获得通过后，根据批复拆除院内违建，满足现代使用功能，恢复传统四合院基本格局，完善配套公共服务设施、基础设施。
第五，经营授权，实施主体完成腾退修复后，取得房屋经营权，由经营管理单位与实施主体签订经营权授权协议，一次性授权年限不高于50年；用途可为住宅、商业或办公，经营权可以抵御融资。
2021年8月，北京市委办、政府办联合下发《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》，对城市更新内容进行分类。第一类就是首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建。
此外，还包括老旧小区改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造、城镇棚户区改造等方面，并制定了详细的政策清单。
2022年11月25日，北京市第五十届人代会常务委会员第45次会议通过《北京城市更新条例》，于2023年3月1日开始实行，对城市更新规划、主体、实施要求和程序等方面进行详细规定。
在一系列政策保障基础上，今年7月，首都规划建设委员会在北京召开第45次全体会议，审议通过首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划（2023年－2025年）》（以下简称“三年行动计划”）。
目前，有关三年行动计划的具体内容没有公布，但从实施情况来看，西城和东城的腾退行动从8月开始明显加速，包括原来已经公布但进展缓慢的项目，推进速度也明显加快。
据上述参加腾退工作的人士介绍，三年行动计划主要是为了落实首都功能核心区规划，是一揽子计划，除了腾退，还包括拆违、修缮及公共配套建设等方面，“不愿意腾退院落，原则也要求恢复原貌”。
实施直管公房腾退的主体一般为国有产权单位或市属、区属国有企业，西城区的实施主体有北京德源尚嘉城市更新置业发展有限公司、北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司等，均为西城区国有企业。
东城区实施主体首开东城城市更新建设运营有限公司为首开集团旗下公司。在腾退过程中，政府并不直接介入，具体事务主要由实施主体操作，政府更多做规划、方案、审批等工作。
一位接近北京市住建委人士告诉经济观察网，传统征收模式中，由于房价持续上行，征收成本不断攀升，政府和企业均面临着较大的经济压力和争议。相比较而言，腾退成本更低，更具有灵活性，面临的争议也小。
据其介绍，首都功能核心区腾退前期投入较大，变现周期较长，区级政府和实施主体国有企业都面临着较大的资金压力，所以希望引入民间资本参与，通过委托经营权融资等方式缓解资金压力。
从2022年北京市发改委公布的11个项目推荐资料看，每个项目投资金额在10亿-30亿元。以西城区棉花片A3地块为例，该更新项目占地3.7公顷，规划建筑面积9.43万平方米，总投资27.6亿元，计划引入民间资本额度为19.3亿元，占总投资比重接近70%，合作方式为参与建设。同类参与方式的项目还有法源寺、天桥等项目。
不同城区的不同项目，对民间资本参与方式要求不同，除了参与建设外，宣西文化精华区保护提升相关的几个项目，民间资本主要以债权形式参与；只有安徽会馆周边地区项目，民间资本可以控股。
相关项目均处于首都功能核心区，位置较为优越，对相关产业准入要求高。据上述接近住建委人士透露，目前主要任务还是腾退和修建，后期运营还没有形成一套成熟的商业模式。
在灵境胡同附近的一个街区，部分完成腾退的院落，已经在实施恢复性修建工程，也有少数院落已经完成修缮，从外面看，暂没有营业迹象。
上述接近北京市住建委人士表示，过去街区市井气息较重，虽然脏差乱较为严重，但人气很旺，从一些已经完成改造的街区来看，商业氛围“需要慢慢培养”。
东城区和西城区之外，海淀区的腾退也在有序进行中，近期实施的项目有西北旺镇兴隆庄、苏家坨镇后沙涧村、四季青镇西山村、清河朱房村、西苑挂甲屯，此外，西冉村、田村等腾退基本完成。
海淀的腾退多数为城中村，主要以宅地腾退和环境整治住宅腾退、民宅腾退、区域腾退等名义实施，实施主体主要为村委会、经济合作社等居委会、村集体或集体经济组织。
根据公布的腾退方案，海淀腾退补偿更为多元化，以西北旺兴隆庄村腾退为例，采取宅基地置换安置房和货币补偿相结合的方式。如果选择货币补偿，以0.4亩为基准，基准内部分按3.5万元/平方米补偿；基准外按1.1万元/平方米补偿。
如果选择安置房，人均置换面积不得超过50平方米，标准范围内增加的置换面积以6000元/平方米购买；置换完有剩余宅基地面积的，按照货币补偿标准进行。此外，腾退还有相应奖励和补助。
在腾退原则上，海淀区各相关实施主体的方案不同，有的村集体规定，如果腾退期限内不能签订腾退安置补偿协议的，村委会和居委会按照基层自治原则对被腾退人实施集体腾退；还有村集体规定，进行“帮助腾退”处理。
无论是集体腾退，还是帮助腾退，公示文件并没有进行明确具体措施。不过，据一位长期从事拆迁工作的律师介绍，这类规定一般等同于拆迁领域的强制拆迁，但不同的是，强制腾退行为发生在村集体和村民之间，政府一般不会介入。
该律师表示，拆迁由于实施时间较长，包括最高院对于具体情形都有详细司法解释，腾退是新生事物，目前包括基层法院在内的各方对腾退是否受《物权法》约束有不同理解。
据其介绍，海淀区某法院曾发生过一起“帮助腾退”案件，一审和二审法院都判定村集体胜诉，即村集体有权实施强制腾退，但最后到了北京市高院，被认定一二审判决依据违法了《物权法》。
